La gran
revolución urbana |
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La
inminente aprobación del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) ha comenzado a
movilizar a los inversionistas y propietarios de terrenos de las comunas periféricas de
la capital. Se está consolidando un nuevo mapa inmobiliario en Santiago que promete la
arremetida de importantes empresarios en el sector de la construcción.
Por Javiera Moraga
Contra lo que muchos podrían pensar, el ministro de Vivienda Jaime Ravinet debe estar
durmiendo mejor que nunca, ya que sabe que su nombre podría pasar a los anales de la
historia urbana de la capital como uno de los propulsores del crecimiento ordenado de la
Región Metropolitana. Y claro, Ravinet acaba de lograr que uno de los proyectos
emblemáticos de la administración Lagos -importantes modificaciones al Plan Regulador
Metropolitano de Santiago (PRMS)- entre a su fase final en Contraloría, iniciativa que
establece como mecanismo de crecimiento las llamadas Zonas de Desarrollo Condicionado
(Zoduc) en 11 nuevas comunas de la capital.
Se trata de un tema descomunal, que en el sector privado estiman nos pondrá a la misma
altura que los países desarrollados en materia urbana, ya que este sistema de smart
growth (crecimiento inteligente) que se aplica en países como Estados Unidos, Canadá o
Inglaterra no deja nada al azar... Todo se hace de forma ordenada y regulada y con
mecanismos de mercado.
Y en el centro de esta revolución en Chile están las llamadas Zoduc (Zonas de Desarrollo
Urbano Condicionado), áreas en donde se contempla desarrollar complejos inmobiliarios
integrados en terrenos sobre 300 hectáreas. Los primeros Zoduc datan de 1997, cuando las
autoridades se dieron cuenta que la ciudad no daba más y autorizaron su crecimiento hacia
el norte, levantando la medida que congeló los límites urbanos en 1994. De ahí,
nacieron siete Zoduc, distribuidas en Colina, Lampa y Til-Til.
Si bien eso fue una buena solución para el crecimiento habitacional de la Región
Metropolitana, las críticas les llovieron a las autoridades ya que los privados los
acusaron de haber elegido esas zonas “a dedo” y en forma absolutamente
arbitraria. De ahí que la administración Lagos haya considerado que podía anotarse un
importante punto si resolvía el tema urbano de la capital como un todo y asumió el
problema como una de las tareas prioritarias de su gobierno.
Por eso, durante años se trabajó en un nuevo plano, para el que hubo “humo
blanco” sólo hace dos semanas en el Consejo Regional (CORE), organismo que terminó
por aprobar que en 11 comunas periféricas de Santiago -que en total suman 90 mil
hectáreas- se puedan desarrollar nuevas Zoduc flotantes. “Es un nuevo modelo donde
en cualquier sector de la región que cumpla con un paquete de requisitos se podrán
desarrollar proyectos inmobiliarios al estilo Zoduc”, explica Luis Eduardo Bresciani,
director de la División de Desarrollo Urbano del Minvu. Toda una revolución.
Y como camarón que se duerme se lo lleva la corriente, la medida ya dio el pitazo inicial
para que importantes desarrolladores inmobiliarios que poseen grandes extensiones de
terrenos en esas comunas comiencen a tomar en serio la posibilidad de levantar nuevas
Zoduc. Es más, ya hay avanzadas conversaciones entre importantes empresarios del rubro
para entrar a las zonas donde hacer este tipo de desarrollos inmobiliarios integrados
será grito y plata...
Uno de estos lugares es Pudahuel. Ahí, ya están instalados pesos pesados del tablero
empresarial chileno: Manuel Cruzat, Juan Manuel Santa Cruz (Empresas Lipigas) y Enersis.
En Quilicura y San Bernardo, en tanto, la pelea la darán actores de la talla de Francisco
Pérez Yoma. Así, suma y sigue...
Pro y contra de las Zoduc
Actualmente se están desarrollando sólo algunos proyectos Zoduc -cuya aprobación data
de 1997- y que se encuentran específicamente en el sector de Chacabuco (Colina, Lampa y
Til Til). Un caso emblemático es Piedra Roja (Consorcio Inmobiliario Manquehue, ligado a
la familia Rabat, entre otros), un desarrollo que está más bien orientado a la clase
media alta y a restarle clientes a La Dehesa. Chamicero es otro Zoduc que ha sido
bautizado como Valle Norte y está ligado a empresarios de la talla de Sergio de Castro y
Juan Carlos Latorre. Y finalmente, La Reserva, el Zoduc del grupo Harseim, los mismos
dueños de los terrenos donde se construyó el Hotel Ritz.
Para ponerlo en el contexto urbano, todos los Zoduc están planeados para desarrollarse en
un plazo de diez a 20 años como mínimo -por la extensión de hectáreas-, siendo
diseñadas como verdaderas ciudades: con áreas productivas (oficinas, locales
comerciales), áreas educativas (colegios, sedes universitarias) y servicios (consultorio,
bomberos, retenes) además de los proyectos inmobiliarios.
Pero sin duda, no es llegar y hacer una Zoduc, ya que para poder desarrollar estas
ciudades integrales se deben invertir enormes recursos en mitigaciones, es decir, accesos
viales y posibles proyectos de impacto ambiental. De ahí, por ejemplo, que en las Zoduc
de Colina, los propietarios de Valle Norte y Piedra Roja se hayan tenido que unir para
financiar el camino Pie Andino y la Radial Nororiente invirtiendo más de 250 mil UF cada
uno. Esto permitirá a los habitantes del sector estar completamente conectados a Santiago
en pocos minutos.
Por eso Pudahuel hoy despierta tanto interés, ya que sus accesos viales permiten que las
posibles Zoduc que se creen allí se transformen en unas de las mejor conectadas de la
Región Metropolitana... aunque habrá que ver cuáles serán las demás mitigaciones con
las cuales deberán contribuir.
También San Bernardo tiene un circuito vial importante que la transformaría en una
comuna muy atractiva. Y para qué hablar de Quilicura, donde hay con este nuevo plan una
mayor cantidad de terrenos agrícolas que se transformaron en zonas completamente urbanas.
Pero no todo lo que brilla es oro. Es que si bien tener un mecanismo para crecer es una de
las cosas más positivas del modificado PRMS, para muchos esto equivale a tener un
Mercedes Benz y no tener plata para la bencina. “Esta norma es muy refinada pero el
problema es que no tiene institucionalidad que la sustente... la ley actual es casi por
compromiso”, explica Iván Poduje, arquitecto y consultor de Atisba, empresa de
estudio de proyectos urbanos.
El otro problema que ve, es que 300 hectáreas -equivalentes a un tercio de la comuna de
Providencia- como tamaño mínimo son posibles de abordar sólo por muy pocas empresas y
tal vez el tamaño para permitir estas zonas debería ser mucho menor, dice Poduje.
En todo caso, el balance general es positivo, dado que se termina con la figura típica de
las parcelas de agrado que no exigen ningún tipo de mitigación, y que hoy es un producto
mucho menos rentable que el estar inserto en una ciudad integral. Por otro lado, las Zoduc
tienen la obligación de edificar un 40% de vivienda con subsidio -dentro de ésta se
contempla la vivienda social- lo que alivia bastante la labor gubernamental.
Santiago crece...
Los urbanistas dicen que las proyecciones de las Zoduc son enormes, sobre todo a largo
plazo, dado que para los próximos 20 a 25 años se proyecta que Santiago va a crecer en
cerca de 2,5 millones de habitantes. En esa perspectiva, las estadísticas nos indican que
la ciudad crece hoy del orden de 1.200 hectáreas al año, y como quedan unas 21 mil
hectáreas disponibles (10 mil al interior de las comunas y 8 mil en la periferia), en esa
época se verá la relevancia de haber permitido estas Zoduc.
En el Minvu reconocen cierta inspiración en Curauma, el proyecto estrella de Manuel
Cruzat en la V Región. Allí, el empresario tiene 2 mil hectáreas donde se ha levantado
una verdadera ciudad, con todo tipo de servicios. Curauma reúne casas que van desde 600 a
8 mil UF y dicen que es el mejor ejemplo de coordinación privada... Y claro, como Cruzat
tiene fama de visionario, los estudios urbanos de Curauma tuvieron sus inicios nada menos
que en Harvard.
Pues bien, es justamente la experiencia de Cruzat la que se está implementando... eso sí
a la manera capitalina. Ahora sólo queda esperar que cada actor relevante del sector
inmobiliario tome posiciones en estos mega-proyectos... los dados están echados.
Area de Colina: las Zoduc ABC1
• Zoduc Piedra Roja
La zona se conoce como Chicureo y son tierras que durante años ha dominado la familia
Rabat. Eran los terrenos contiguos a los viñedos de este grupo, que al ver la plusvalía
decidieron trasladar la viña a otro sector... y vaya que tuvieron ojo.
Para desarrollar Piedra Roja, el grupo Rabat está inserto en el consorcio Chicureo
Desarrollo Inmobiliario. Este contempla un 50% de Inmobiliaria Manquehue -José Rabat y
sus ocho hijos- y el otro 50% de Hispano Chilena, ligada a la familia Labra, los dueños
de Ciudad Empresarial; Sipsa, ligada a la familia Menéndez Ross; Patricio Guzmán y Julio
Antonio Bouchon, dueño de conocidos viñedos.
El proyecto tiene el tamaño de Vitacura y contempla invertir más de 1.800 millones de
dólares a 20 años plazo y está orientado al segmento ABC1. Las viviendas que fluctúan
entre las 5 mil y 8 mil UF ya están a la venta, contemplándose construir en el largo
plazo unas 12 mil que albergarán a 65 mil habitantes. También se considera que unas 200
hectáreas sean destinadas a servicios y áreas verdes y se calculan que se construirán
diez colegios, instalaciones de comercio, universidades y un sinfín de cosas.
En este caso el impacto por mitigación estuvo directamente relacionado a la contribución
para la construcción del camino Pie Andino y la Radial Nororiente.
• Zoduc La Reserva
Esta es la estrella del grupo Harseim, conocidos en el mundo de la construcción por tener
buen olfato para adquirir terrenos que rápidamente ganan plusvalía. Por ejemplo, el
Hotel Park Plaza ubicado en Lyon, se levantó en los terrenos de la casa que le compraron
a su abuela y acaban de inaugurar el Ritz, en terrenos privilegiados donde estaba el
teatro El Golf.
La Reserva fue uno de esos aciertos, ya que eran los terrenos donde estaba una antigua
fábrica de explosivos y cuando terminaron esa sociedad se quedaron con 740 hectáreas.
Este proyecto aspira absorber la demanda de los segmentos medios altos, con directa
conectividad a los sectores altos de la capital como La Dehesa o Lo Barnechea. Se
contempla desarrollarlo en unos 15 años y la inversión potencial es de 500 millones de
dólares. Incluiría 5.600 viviendas que costarán entre 5 mil y 7 mil UF. Esta Zoduc
espera albergar a 12 mil habitantes.
• Zoduc Valle Norte
Acá los actores relevantes son Ecsa -Sergio de Castro, Juan Carlos Latorre y Sergio
Reiss- en asociación inmobiliaria con Fernández Wood. La inversión bordea los 700
millones de dólares y pretenden albergar a 37 mil habitantes. Los terrenos superan las
1.600 hectáreas y fueron comprados a la familia Fuentes, que se dedicaba a la crianza de
animales. Esta Zoduc contempla entre 4 y 5 mil viviendas que bordearán las 4.500 UF. El
proyecto también incluye un centro tecnológico, club deportivo y una universidad.
• Zoduc Santa Elena
La familia Abalos -los míticos constructores de los 80 que levantaron importantes
sectores de Santiago junto a sus socios de toda la vida, los González- posee una gran
extensión de terreno en la zona de Colina. Son unas 1.047 hectáreas y aun cuando son los
dueños mayoritarios -cerca del 80%- tienen socios bastante interesantes: Hernán
Somerville, presidente de la Asociación de Bancos, quien tendría un porcentaje cercano
al 10% y Lorenzo Bitar (hermano del ministro de Educación) con otro 10%.
En esta extensión, los Abalos y sus socios planean levantar 10.715 viviendas inmersas en
una ciudad integral como las que exigen las Zoduc, es decir, con todo tipo de servicios.
El proyecto está orientado a la clase media con casas en un rango de 4 mil y 6.500 UF. La
idea es que en el largo plazo vivan allí entre 40 y 50 mil personas.
Actualmente, el lugar está en etapa de diseño y en marzo próximo se comenzarán a
construir las casas. Los Abalos y sus socios debieron firmar un acuerdo donde se
comprometieron a entregar un millón de UF para mitigaciones viales.
Area de Lampa: las Zoduc de la clase media
• Zoduc Valle Grande
Esta nueva “ciudad urbana” está ubicada al norte de Quilicura. Sus principales
socios son Novaterra, Ernesto de Castro, Sergio Ried, Pedro y Juan Pablo Urrutia y Orlando
Mingo. El proyecto en sí demandará cerca de 690 millones de dólares y está proyectado
a entre 12 y 15 años. Será una verdadera ciudad, donde ya todos están tomando
posiciones. De hecho, la Universidad Andrés Bello compró 25 hectáreas para desarrollar
todo su equipamiento deportivo, que a futuro se podría transformar en su sede norte.
El proyecto final contempla 15 colegios, se estima que dará trabajo a 27.500 personas y
el 2010 vivirán alrededor de 60 mil personas de estratos medios en 15 mil casas.
Actualmente, en la primera etapa que ya está a la venta se han materializado 70 millones
de dólares y contempla casas en el rango de las mil y 3 mil UF. “A lo que nosotros
aspiramos es a entregarle calidad de vida a los estratos medios bajos”, explica
Orlando Mingo.
• Zoduc Santo Tomás
Con la aprobación del modificado Plano Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) Jean
Paul Rabanales, gerente general de la inmobiliaria de Francisco Pérez Yoma, considera que
las reglas del juego han quedado claras para comenzar a desarrollar esta Zoduc. En este
desarrollo están asociados Pérez Yoma (quien controla cerca del 50% a través de su
constructora PY) con Consorcio y Corpbanca. Está concebida para 35 mil habitantes con una
inversión de 300 millones de dólares donde se piensan construir 7.200 viviendas. Uno de
los proyectos de mitigación que harán estos socios es un aporte de 70 mil UF para
construir el camino de acceso San Luis, que es una vía de acceso estructurante.
• AUDP Larapinta
A pesar que no está reconocida como una Zoduc, el Minvu está convencido que los aportes
realizados en mitigaciones son similares a los que hace una zona de desarrollo
condicionado, los que en el caso de Larapinta se hicieron de manera voluntaria y en una
cifra que bordeó las 136 mil UF. En esta Area Urbanizable de Desarrollo Prioritario
(AUDP) los socios decidieron congelar cualquier proyecto hasta no tener claro si el Minvu
dará el vamos a una nueva regulación que podría ampliar el plano urbano de Quilicura.
El problema estaría centrado en los altos costos de mitigación que deberían seguir
implementando para llevar adelante este desarrollo.
No obstante, Socovesa (Eduardo Gras) dueño de un 70%, y Jacobo Ergas que controla un 30%
aproximadamente, contemplaron en algún momento desarrollar cerca de 8 mil casas para unos
50 mil habitantes, lo que duplicaría la población de Lampa que hoy asciende a 20 mil
habitantes.
Area Til-Til
• Zoduc Tapihue
En esta zona -que se ubica a 30 kilómetros al norte de Santiago- Enersis tiene alrededor
de 850 hectáreas utilizables. A pesar de que tiene un master plan básico no estaría en
los planes privados de Enersis desarrollarlo. Una de las posibilidades que se barajan es
venderlo al mejor postor.
Pudahuel, la estrella
Para muchos el nuevo Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) abre un sinfín de
oportunidades en esta zona. Si bien nadie puede garantizar que en estos lugares se hagan
Zoduc, al menos se sabe que el terreno alcanza para desarrollar varias zonas de desarrollo
condicionado. Una de las mayores ventajas son las conexiones viales con las que cuenta
Pudahuel, entre las que destacan la Costanera Norte (en obra), la Ruta 68, la Panamericana
Norte y Sur, la Circunvalación Américo Vespucio, y por cierto la cercanía a la línea
del metro y al aeropuerto.
• Familia Santa Cruz
Los socios de Yaconi en Lipigas tienen una verdadera mina de oro en Pudahuel. Se trata de
600 hectáreas frente a los terrenos de Manuel Cruzat (Valle Lo Aguirre) que se ha
bautizado como el sector de Las Lilas y que pertenecen en un 100% a la familia Santa Cruz.
Y como un verdadero imán estos terrenos han atraído nada menos que a la familia Rabat
(dueños de Inmobiliaria Manquehue), quienes están en avanzadas conversaciones para
desarrollar algunos proyectos dentro de una posible Zoduc junto a los Santa Cruz. De
hecho, ya habría un plan maestro que contemplaría viviendas más bien enfocadas a la
clase media que estarían en un rango de precio entre mil y 2.500 UF. La asociación
implicaría que los Rabat pondrían parte del expertise inmobiliario.
• Lo Aguirre, el nuevo imperio de Cruzat
Los terrenos que tiene Cruzat en Pudahuel se ubican en el Valle Lo Aguirre. Estos
ascienden a 3.942 hectáreas. Lo notable es que el terreno es absolutamente plano y su
extensión permitiría hacer muchas Zoduc si Cruzat se lo propone. Al interior del grupo,
se cree que será Curauma el modelo a seguir. La idea es vender el terreno a diferentes
desarrolladores inmobiliarios logrando una ciudad armónica con diferentes viviendas.
En la página web y de boca en boca se promociona el Valle Lo Aguirre como “La Nueva
Florida”. Hay que reconocer que a Manuel Cruzat lo seduce mucho el tema inmobiliario
y de hecho hace años que habla de desarrollar una ciudad satélite en esa zona. En caso
de llevar adelante el proyecto, Cruzat está pensando incorporar un socio estratégico que
tendrá el 50% de los terrenos... por eso la gran pregunta es quién será el afortunado.
De todas formas, se cree que el proyecto inmobiliario que realicen puede alcanzar un ritmo
de venta que igualaría al de Curauma, que vende cerca de cien casas al mes... habrá que
verlo, ya que aún falta aprobar todo el plan maestro.
• Enea
El proyecto inmobiliario Enea -realizado por la filial de Enersis, Manso de Velasco, y la
familia Guzmán Nieto- ha sido hasta el momento uno de los más exitosos de la zona de
Pudahuel. Si bien éste está pensado para 25 ó 30 años e implica una inversión directa
de 270 millones de dólares en seis fases, sin duda el auge inmobiliario de Pudahuel puede
dar una mayor propulsión al proyecto.
Este centro que se compone de mil hectáreas ya tiene instalado a cerca de 7 mil
habitantes y 50 empresas en su parque de negocios. Muchos de los barrios han sido
desarrollados por la constructora PY (de Francisco Pérez Yoma), con un total de 1.400
viviendas.
Con la nueva ampliación de PRMS, hay cerca de 500 hectáreas de Enea que ingresaron a la
categoría de Zoduc, en caso de que quisieran desarrollarlo bajo este esquema, algo que de
alguna forma están haciendo.
Quilicura
• El “boom” de la asociación
Sin discusión esta comuna es una de las más dinámicas en desarrollo inmobiliario, ya
que presenta los más altos índices de construcción y ventas. Aquí, ya se encuentran
presentes varios actores relevantes que eventualmente podrían asociarse para realizar
Zoduc.
Sin embargo, las Zoduc en esta área están a la espera, de modo que acá se necesita de
la ampliación del límite urbano, que es otra figura, para poder desarrollar proyectos
más pequeños que no implicarían mitigaciones y que de alguna manera podrían competir
con las Zoduc de Lampa y las posibles de Pudahuel.
Entre los terratenientes de Quilicura están Francisco Posada, propietario de Transaex y
la inmobiliaria Los Silos, que al menos tiene un paño de 60 hectáreas; Francisco Pérez
Yoma, que muy cerca de él tiene más de 150 hectáreas y Víctor Petermann, el empresario
dueño de Tehmco -una fábrica especializada en artículos de PVC- que es un importante
terrateniente que podría tener más de 200 hectáreas.
Las proyecciones de San Bernardo y Pirque
• Pérez Yoma
En San Bernardo el empresario Francisco Pérez Yoma -dueño de Copeva y de PY- posee más
de 400 hectáreas aunque en dos sectores. En La Masía tiene 200 hectáreas en las que ya
puede construir por su carácter urbano o que puede transformar en Zoduc, para lo que
necesita comprar más tierra o asociarse con algún vecino. Las otras tierras que posee se
ubican muy cerca del camino Los Morros. Allí, Pérez Yoma tiene un campo productivo que
podría ser una Zoduc, para lo cual debería asociarse con algún vecino en 100 hectáreas
más. Sin embargo, el auge que está teniendo esta comuna y las potentes conexiones viales
lo podrían tentar.
• Familia Fontaine
Pirque también es una zona que puede desarrollar interesantes Zoduc, a pesar que las
conexiones viales están en proceso de construcción. Una opción son las alrededor de 600
hectáreas que pertenecían al Fundo El Principal, y que se encuentran contiguas a la
viña del mismo nombre de los Fontaine. Actualmente, existe un joint venture de esta
familia con inversionistas malayos -con los que está enfrentado el Estado de Chile-
quienes controlan un 51% y los Fontaine un 49%. Con la aprobación del nuevo plan
regulador estos empresarios podrían desarrollar su proyecto en el mediano plazo, es decir
en menos de cinco años.
Revista Capital
5 de diciembre de 2003 |
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